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계약

공사계약이란 무엇인가 — 왕초보 완전정복 1편

calendar_today verified 2026.03.29 기준 법령 반영 visibility 26회 person 실무팀
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계약

한 줄 요약

물품·용역 계약과의 차이, 공사 계약의 특수성, 건설공사·전문공사·소규모공사 구분을 실무 사례로 쉽게 풀어줍니다.

lightbulb 이런 상황, 낯설지 않으신가요?

발령 첫 날, 팀장이 말했습니다. "이 도로 보수공사 계약 좀 처리해줘." 저는 고개를 끄덕였지만 속으로는 '공사계약이 물품 계약이랑 뭐가 다르지? 그냥 계약서 쓰면 되는 거 아닌가?' 하며 식은땀을 흘렸습니다. 혹시 지금 그런 상황이신가요?

error 왜 반드시 알아야 하나요?

공사계약은 지방자치단체 계약 중 금액 규모가 가장 큽니다. 물품·용역 계약과 절차가 다르고, 감리·보험·착공신고 등 고유한 의무가 줄줄이 따라붙습니다. '몰랐다'는 말은 감사에서 통하지 않으니, 기초부터 제대로 이해하는 것이 필수입니다.

1 개요

물품·용역 계약과의 차이, 공사 계약의 특수성, 건설공사·전문공사·소규모공사 구분을 실무 사례로 쉽게 풀어줍니다.

2 Step 1: 공사계약 vs 물품·용역 계약의 핵심 차이

공사계약은 단순히 '물건을 사거나 서비스를 받는 것'이 아니라 '공작물을 만들거나 고치는 것'입니다. 물품 계약은 완성된 제품을 구매하는 것이고, 용역 계약은 사람의 노동력·기술을 빌리는 것입니다. 반면 공사 계약은 '현장에서 무언가를 만들거나 바꾸는 행위 자체'를 계약합니다. 공사계약에만 있는 특수한 절차가 있습니다: 현장설명, 감리 선정, 착공신고, 기성 검사, 준공 검사. 이 다섯 가지를 물품·용역 계약에서는 찾아볼 수 없습니다.

3 Step 2: 건설공사 vs 전문공사 vs 소규모공사 구분

  1. 1

    종합공사(건설공사): 여러 공종이 복합된 공사 — 토목·건축 등 종합건설업체가 시공 (예: 도로 신설, 청사 신축)

  2. 2

    전문공사: 특정 공종만 단독 시공 — 전문건설업체가 시공 (예: 도장공사, 실내건축공사, 조경공사) ※ 전기공사는 전기공사업법 별도 적용

  3. 3

    소규모공사: 연면적 200㎡ 미만 건축·대수선(건설산업기본법 제41조 기준) — 등록 건설업체라면 시공 가능. 단, '1억 5천만 원 미만' 기준은 법령상 근거 불명확하므로 발주 전 조달청 유권해석 확인 필요

  4. 4

    ※ 건설산업기본법 개정으로 요건을 갖춘 전문업체의 종합공사 수주 가능(상호시장 진출, 건설산업기본법 제16조). 단, PM 역량·직접 시공 의무·등록 기준 충족 여부를 계약 전 반드시 검토할 것

4 Step 3: 공사계약의 4가지 특수성

  1. 1

    현장 중심: 공사는 특정 현장에서 이루어지므로 현장 조건에 따라 계약 금액·기간이 크게 달라짐

  2. 2

    설계 의존성: 설계도서(설계도면·시방서·내역서)가 계약의 핵심 — 설계 오류가 곧 분쟁 원인

  3. 3

    장기 계속성: 준공까지 수개월~수년 소요 → 기성금 지급, 설계변경, 공기 연장 등 중간 이벤트 다수

  4. 4

    품질·안전 책임: 하자담보 책임(준공 후 최소 1년), 산업안전보건법상 발주자 의무까지 적용

5 Step 4: 공사 규모별 적용 법령 한눈에 보기

  1. 1

    종합공사 4억 원 미만 / 전문공사 2억 원 미만 / 기타공사(그 밖의 법령에 따른 공사) 1억 6천만 원 미만: 수의계약 가능 — 추정가격 기준 (지방계약법 시행령 제25조)

  2. 2

    4억 원 이상(종합공사 기준) ~ 10억 원 미만: 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰

  3. 3

    10억 원 이상: 일반경쟁입찰 원칙 — 나라장터(G2B) 공고 필수

  4. 4

    300억 원 이상: 종합심사낙찰제 또는 적격심사제 의무 적용

! 주의사항

  • warning

    공사 금액을 쪼개 수의계약 한도 내로 맞추는 '분할발주'는 감사원 지적 1순위입니다

  • warning

    종합공사와 전문공사 구분을 틀리면 계약 자체가 무효 처리될 수 있습니다

  • warning

    설계도서 없이 구두로 공사를 지시하고 나중에 계약서를 쓰는 것은 불법입니다

gavel 실제 감사 지적 사례

【실제 감사 지적 사례】 C 기초지자체 담당자는 청사 도색공사(예상 금액 2억 5천만 원)를 1억 2천만 원짜리 2건으로 나눠 수의계약했습니다. 감사원은 이를 '분할발주'로 판단하고, 담당자에게 경고와 함께 재발 방지 교육 이수를 명했습니다. 한 현장·한 목적의 공사는 반드시 하나로 묶어 발주해야 합니다.

record_voice_over 선배가 알려주는 꿀팁

【선배 공무원의 팁】 공사계약 업무를 처음 받았다면 가장 먼저 '이 공사가 종합공사냐, 전문공사냐'를 확인하세요. 건설산업기본법 시행령 별표1의 '건설업 업종 구분표'를 찾아보면 됩니다. 공종 구분만 정확히 해도 발주 방식의 절반은 결정됩니다.

checklist 오늘 당장 해야 할 것
  • 공사계약이 물품·용역 계약과 다른 이유를 내 말로 설명할 수 있다
  • 종합공사·전문공사·소규모공사의 차이를 구분할 수 있다
  • 공사 규모별 적용 입찰 방식을 기억한다
  • 분할발주 금지 원칙을 이해했다
account_tree 단계별 흐름도 
flowchart TD
    A[공사 필요 발생] --> B{공사 유형 구분}
    B --> C[종합공사]
    B --> D[전문공사]
    B --> E[기타공사]
    B --> X[소규모공사]
    C --> F{추정가격}
    D --> G{추정가격}
    E --> Y{추정가격}
    X --> H[등록 건설업체 발주]
    F -->|4억 미만| I[수의계약 가능]
    F -->|4억 이상| J[경쟁입찰]
    G -->|2억 미만| I
    G -->|2억 이상| J
    Y -->|1.6억 미만| I
    Y -->|1.6억 이상| J
    J --> K{금액}
    K -->|10억 미만| L[제한·지명경쟁]
    K -->|10억 이상| M[일반경쟁입찰]
    K -->|300억 이상| N[종합심사낙찰제]
style 핵심 용어 플래시카드 10개

카드를 클릭하면 정답이 보여요

fork_right 공사 유형 판별 → 입찰 방식 결정 트리 
flowchart TD
    A[공사 발주 필요] --> B{공사 성격 파악}
    B --> C{여러 공종 복합?}
    C -->|예| D[종합공사]
    C -->|아니오| E[전문공사]
    D --> F{추정가격}
    E --> G{추정가격}
    F -->|4억 미만| H[✅ 수의계약 가능]
    F -->|4억 이상| I{10억 이상?}
    G -->|2억 미만| H
    G -->|2억 이상| I
    I -->|10억 미만| J[일반경쟁 원칙]
    I -->|10억 이상| K[일반경쟁 의무]
    I -->|300억 이상| L[종합심사낙찰제]
    H --> M{2인 이상 견적 받기}
    J --> N[나라장터G2B 공고]
    K --> N
    L --> N
    style H fill:#dcfce7,stroke:#16a34a
    style N fill:#dbeafe,stroke:#3b82f6
1 종합공사(여러 공종 복합) 4억 미만, 전문공사 2억 미만 → 수의계약
2 4억(종합)·2억(전문) 이상 → 일반경쟁입찰 (나라장터 공고)
3 300억 이상 → 종합심사낙찰제 의무 적용
table_chart 공사계약 vs 물품계약 vs 용역계약 비교
항목 공사계약 물품계약 용역계약
정의 공작물 신설·증설·개축·수선·철거 완성된 제품 구매 노동력·기술 서비스 제공
현장설명 필요 (1억원 이상 의무) 불필요 불필요
감리 필요 불필요 불필요
기성 검사 필요 (중간 공정별) 불필요 (납품 검수) 불필요 (결과물 검수)
하자담보 최소 1년~최대 10년 짧음 (계약 조건) 짧음 (계약 조건)

※ 공사계약은 설계도서(도면·시방서·내역서)가 계약의 핵심이며, 설계 오류가 분쟁의 주요 원인

payments
공사 유형별 수의계약·경쟁입찰 금액 기준 지방계약법 시행령 제25조·제43조
현행 기준
공사 유형 수의계약 가능 (추정가격) 경쟁입찰 의무 비고
종합공사 4억원 미만 4억원 이상 나라장터 공고
전문공사 2억원 미만 2억원 이상 나라장터 공고
전기·정보통신 공사 1억 6천만원 미만 1억 6천만원 이상 나라장터 공고
소방시설 공사 1억 6천만원 미만 1억 6천만원 이상 나라장터 공고

※ 추정가격 기준(부가세 제외). 분할발주로 기준 금액 이하로 맞추면 감사 지적 1순위.

공사계약_완전정복 전편 보기

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