공사계약 완전정복

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공사계약이란 무엇인가

물품·용역 계약과의 차이, 공사 계약의 특수성, 건설공사·전문공사·소규모공사 구분을 실무 사례로 쉽게 풀어줍니다.

• check 공사계약이 물품·용역 계약과 다른 이유를 내 말로 설명할 수 있다
• check 종합공사·전문공사·소규모공사의 차이를 구분할 수 있다
• check 공사 규모별 적용 입찰 방식을 기억한다
• check 분할발주 금지 원칙을 이해했다

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2

공사 발주 준비

설계도서 작성, 예정가격 산정, 공사 원가 구성 요소, 공종별 노임 단가까지 발주 전 준비사항을 체계적으로 정리합니다.

• check 설계도서 3요소(도면·시방서·내역서)를 설명할 수 있다
• check 공사 원가 구성 5요소(재료비·노무비·경비·일반관리비·이윤)를 기억한다
• check 노임 단가 출처(대한건설협회 공표)를 알고 있다
• check 예정가격 봉인 의무와 누설 금지를 이해했다

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3

공사 입찰 실무

공사 입찰 공고, 현장설명, 적격심사, 최저가 낙찰 vs 종합평가낙찰제까지 입찰부터 낙찰까지 전 과정을 정리합니다.

• check 공사 입찰 공고 최소 기간(7일)을 기억한다
• check 현장설명은 원칙적으로 모든 공사에 실시하고, 성질상 불필요한 경우만 생략할 수 있음을 알고 있다
• check 적격심사(300억 원 미만)·종합평가낙찰제(300억 원 이상)의 적용 금액 기준을 구분할 수 있다
• check 개찰 시 예정가격 봉투 개봉 원칙을 이해했다

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4

착공 전 준비사항

계약 체결, 착공신고, 감리 선정, 현장대리인 지정, 공사보험 가입까지 공사 착공 전 반드시 처리해야 할 사항을 정리합니다.

• check 착공 전 5가지 필수 절차(계약·착공신고·감리·현장대리인·보험)를 말할 수 있다
• check 착공신고 미이행 시 처벌 내용을 알고 있다
• check 공사이행보증과 하자보수보증금의 차이를 이해했다
• check 감리의 역할과 의무 대상 기준을 기억한다

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5

공사 기성금 실무

기성고 확인 방법, 기성금 지급 절차, 선금 지급 요건·한도·반환까지 공사비 지급의 모든 것을 정리합니다.

• check 기성금의 정의와 기성 검사가 선행되어야 함을 이해했다
• check 기성금 지급 6단계 흐름을 순서대로 말할 수 있다
• check 선금 지급 한도(70%)와 보증서 제출 의무를 기억한다
• check 기성금 검사 14일·지급 5일 기한과 지연 시 이자 발생을 알고 있다

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6

설계변경 완전정복

설계변경 요건부터 계약금액 조정까지, 감사 지적 1순위 설계변경 절차를 단계별로 정리합니다.

• check 설계변경이 허용되는 4가지 요건을 설명할 수 있다
• check 설계변경 4단계 절차(사유 확인→요청·검토→변경 도서→계약금액 조정)를 기억한다
• check 발주기관 설계변경은 서면 통보(첨부서류 포함)로 한다는 절차를 이해했다
• check 설계변경 전 시공 지시의 위험성을 인식했다

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7

공사기간 연장 실무

공기 연장 인정·불인정 사유부터 연장 신청 절차, 간접비 청구까지 실무 핵심을 정리합니다.

• check 공기 연장 인정 사유(천재지변·발주처 귀책·민원 등)를 설명할 수 있다
• check 공기 연장 불인정 사유(시공사 귀책)와 인정 사유를 구별할 수 있다
• check 간접비(실비) 조정이 가능한 경우(발주처 귀책·불가항력 연장)와 불가능한 경우(부도 보증시공 연장·시공사 귀책)를 안다
• check 공기 연장 처리 시 변경계약 체결이 필수임을 기억한다

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8

준공검사 완전정복

준공 신청 요건부터 하자보증 기간·금액 설정, 하자 발생 시 처리 절차까지 한 번에 정리합니다.

• check 준공검사 5단계 절차(신청→감리→검사원 지정→현장 실사→결과 처리)를 설명할 수 있다
• check 하자보수보증금 비율(공종별 2~5%, 일반건축·도로 3%)과 사전 징수 원칙을 기억한다
• check 주요 공종별 하자담보책임 기간(대형공공성 건축물 기둥·내력벽 10년·그 밖의 구조부 5년, 급배수·냉난방 설비 2년 등)을 안다
• check 하자 발생 시 즉시 사진·서면 기록 후 통보해야 함을 기억한다

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9

공사계약 감사 지적 사례 TOP10

설계변경 부당 증액, 기성금 과다 지급, 하자 미조치, 감리 부실 등 실제 감사 지적 TOP10을 분석합니다.

• check 공사계약 감사 지적 TOP3(설계변경 부당 증액·기성금 과다 지급·지체상금 미부과)를 기억한다
• check 모든 지시·협의를 문서화하는 습관의 중요성을 인식했다
• check 계약 관련 서류의 보존기간은 기관 보존기간 책정표준으로 정해지며, 하자담보책임기간 동안은 보관해 두는 것이 안전함을 안다
• check '관행'은 면책 사유가 아님을 항상 인식한다

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Q&A 20문항 총정리

신입 담당자가 가장 자주 묻는 공사계약 질문 20가지에 선배 공무원이 직접 답합니다.

• check 분할 발주와 정당한 분리 발주의 차이를 설명할 수 있다
• check 기성금·공기 연장·하자 관련 핵심 Q&A 20문항의 답변 방향을 이해했다
• check 경계선 케이스에서 유권해석을 요청해야 함을 기억한다
• check 공사계약 완전정복 1~10편을 완주했다 — 실무에 자신감이 생겼다

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