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계약

착공 전 준비사항 — 왕초보 완전정복 4편

calendar_today verified 2026.03.29 기준 법령 반영 visibility 20회 person 실무팀
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계약

한 줄 요약

계약 체결, 착공신고, 감리 선정, 현장대리인 지정, 공사보험 가입까지 공사 착공 전 반드시 처리해야 할 사항을 정리합니다.

lightbulb 이런 상황, 낯설지 않으신가요?

드디어 낙찰자가 결정됐습니다. 이제 계약서만 쓰면 공사가 시작되는 줄 알았는데, 착공 전에 해야 할 일이 한가득입니다. 착공신고, 감리 선정, 보험 가입... 어느 것부터 어떻게 해야 할까요?

error 왜 반드시 알아야 하나요?

착공 전 준비가 미비하면 공사를 시작하고도 중단해야 하는 최악의 상황이 발생합니다. 감리 없이 공사를 진행하거나, 보험 없이 사고가 나면 발주 기관도 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 착공 전 체크리스트 한 장이 수개월의 분쟁을 막습니다.

1 개요

계약 체결, 착공신고, 감리 선정, 현장대리인 지정, 공사보험 가입까지 공사 착공 전 반드시 처리해야 할 사항을 정리합니다.

2 Step 1: 계약 체결 시 확인 사항

계약서에는 반드시 다음 내용이 포함되어야 합니다. ① 공사명·공사 장소·공사 기간 ② 계약 금액 및 부가세 포함 여부 ③ 선금 지급 조건 및 기성금 지급 방법 ④ 설계변경 조건 ⑤ 하자담보 책임 기간 및 보증 방법 ⑥ 지체상금률 (지연 1일당 계약금액의 얼마를 공제할지) 계약서에 서명 전에 위 항목이 모두 기재되어 있는지 반드시 확인하세요.

3 Step 2: 착공신고 처리 절차

  1. 1

    착공신고 대상: 건축허가·신고 대상 공사, 도로점용허가가 필요한 토목공사 등

  2. 2

    제출 서류: 착공신고서, 현장대리인 지정서, 시공업체 면허 사본, 공정표

  3. 3

    신고 기한: 공사 시작 전(계약 체결 후 착공일 전까지)

  4. 4

    미신고 시: 건축법 위반으로 이행강제금 부과 및 공사 중지 명령 대상

  5. 5

    착공신고서 수리 후 착공일이 확정되며, 이 날짜가 공기 계산 기산일

4 Step 3: 감리 선정 의무와 역할

  1. 1

    감리 의무 대상: 연면적 200㎡ 초과 건축공사, 총공사비 5억 원 이상 토목공사 등 (법령 기준 확인 필수)

  2. 2

    감리 선정 방법: 건축사사무소 또는 감리 전문 업체 — 별도 입찰 또는 수의계약으로 선정

  3. 3

    감리의 역할: 설계도서 준수 여부 확인, 품질·안전 감독, 기성 검사 의견 제시

  4. 4

    현장감리와 책임감리 구분: 금액·규모에 따라 상주 의무 여부가 달라짐

  5. 5

    감리 없이 공사 진행 시: 해당 공정은 불법 시공으로 준공 불허 및 철거 명령 가능

5 Step 4: 현장대리인·보험·보증 완료 체크

  1. 1

    현장대리인 지정: 업체가 지정한 시공 현장 책임자 — 계약 체결 후 발주기관에 서면 통보

  2. 2

    산재·고용보험 가입: 공사 착공일 전까지 의무 가입 (근로복지공단 신고)

  3. 3

    공사이행보증: 계약 금액의 10~20% — 업체 부도 시 이행 보장 (건설공제조합 또는 보증보험)

  4. 4

    하자보수보증금: 계약 금액의 3~5% — 준공 후 하자 발생 시 보수 담보

  5. 5

    착공 전 체크리스트: 계약서·착공신고·감리선정·현장대리인·보험가입 5가지 완료 후 착공

! 주의사항

  • warning

    착공신고 없이 공사를 시작하면 이행강제금과 공사 중지 명령이 동시에 올 수 있습니다

  • warning

    감리 미선정 상태에서 진행한 공정은 준공 검사에서 불인정될 수 있습니다

  • warning

    공사이행보증서는 계약서 서명과 동시에 받아야 합니다 — 착공 후 요구하면 이미 늦습니다

gavel 실제 감사 지적 사례

【실제 감사 지적 사례】 F 기초지자체에서 소규모 청사 증축공사를 발주하면서 감리를 선정하지 않고 공사를 진행했습니다. 준공 검사 단계에서 감리 기록이 없다는 사실이 드러났고, 담당자는 건설기술진흥법 위반으로 과태료를 부과받았습니다. 또한 시공 품질을 증명할 서류가 없어 하자 발생 시 책임 소재가 불분명해졌습니다.

record_voice_over 선배가 알려주는 꿀팁

【선배 공무원의 팁】 착공 전 5가지 체크리스트(계약서·착공신고·감리·현장대리인·보험)를 A4 한 장에 출력해서 파일에 끼워두세요. 하나씩 확인하고 서류를 받을 때마다 체크하면 빠뜨리는 일이 없습니다. '다음에 받지 뭐'는 공무원의 가장 위험한 생각입니다.

checklist 오늘 당장 해야 할 것
  • 착공 전 5가지 필수 절차(계약·착공신고·감리·현장대리인·보험)를 말할 수 있다
  • 착공신고 미이행 시 처벌 내용을 알고 있다
  • 공사이행보증과 하자보수보증금의 차이를 이해했다
  • 감리의 역할과 의무 대상 기준을 기억한다
account_tree 단계별 흐름도 
flowchart TD
    A[낙찰자 결정] --> B[계약서 체결]
    B --> C[공사이행보증서 수령]
    B --> D[착공신고 접수]
    B --> E[감리 선정]
    B --> F[현장대리인 지정 통보]
    B --> G[산재·고용보험 가입]
    C --> H{5가지 완료?}
    D --> H
    E --> H
    F --> H
    G --> H
    H -->|미완료| I[해당 항목 보완]
    I --> H
    H -->|완료| J[착공 승인]
    J --> K[공사 시작]
style 핵심 용어 플래시카드 9개

카드를 클릭하면 정답이 보여요

table_chart 공사이행보증 vs 하자보수보증금 비교
항목 공사이행보증 하자보수보증금
목적 업체 부도 시 계약 이행 보장 준공 후 하자 발생 시 보수 담보
징수 시기 계약 체결 시 준공 대가 지급 전
비율 계약금액의 10~20% 계약금액의 3~5%
반환 시기 준공 완료 후 하자담보 기간 만료 후
납부 방법 건설공제조합 또는 보증보험 현금 또는 보증서

※ 보증서 없이 대가를 지급하면 감사 지적 대상. 반드시 사전 징수가 원칙

공사계약_완전정복 전편 보기

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