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계약

공사 발주 준비 — 왕초보 완전정복 2편

calendar_today verified 2026.03.29 기준 법령 반영 visibility 19회 person 실무팀
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계약

한 줄 요약

설계도서 작성, 예정가격 산정, 공사 원가 구성 요소, 공종별 노임 단가까지 발주 전 준비사항을 체계적으로 정리합니다.

lightbulb 이런 상황, 낯설지 않으신가요?

드디어 공사를 발주해야 합니다. 그런데 팀장이 말합니다. "설계도서랑 예정가격 먼저 준비해." 설계도서가 뭔지, 예정가격은 어떻게 구하는 건지 막막합니다. 입찰 공고를 올리려면 그 전에 무엇을 어떻게 준비해야 할까요?

error 왜 반드시 알아야 하나요?

발주 준비가 부실하면 입찰 후 잦은 설계변경, 공기 지연, 추가 예산 요구로 이어집니다. 감사에서도 '예정가격 산정 부적정', '설계도서 미비'는 단골 지적 항목입니다. 올바른 발주 준비는 공사 전 과정의 품질을 결정합니다.

1 개요

설계도서 작성, 예정가격 산정, 공사 원가 구성 요소, 공종별 노임 단가까지 발주 전 준비사항을 체계적으로 정리합니다.

2 Step 1: 설계도서란 무엇인가

설계도서는 공사계약의 핵심 문서로, 다음 세 가지로 구성됩니다. ① 설계도면: 공사의 형태·규격·위치를 시각적으로 표현한 도면 ② 시방서: 재료의 품질·시공 방법·품질 기준을 서술한 문서 ③ 공사비 내역서: 공종별 수량·단가·금액을 정리한 표 이 세 가지가 모두 일치해야 합니다. 도면과 시방서가 다르거나 내역서에 공종이 누락되면 나중에 설계변경 분쟁의 씨앗이 됩니다.

3 Step 2: 공사 원가 구성 요소 5가지

  1. 1

    재료비: 공사에 투입되는 자재 구입 비용 (철근·콘크리트·목재 등)

  2. 2

    노무비: 공사 현장 근로자에게 지급하는 임금 (대한건설협회 공표 노임 단가 적용)

  3. 3

    경비: 기계경비·가설비·운반비·안전관리비·품질관리비 등 직접 공사에 드는 기타 비용

  4. 4

    일반관리비: 재료비+노무비+경비의 합계(순공사원가)에 일정 비율을 곱한 본사 관리 비용

  5. 5

    이윤: 순공사원가+일반관리비에 이윤율(최대 15%)을 곱한 적정 이익

4 Step 3: 공종별 노임 단가 적용 방법

  1. 1

    대한건설협회가 매년 2회(상·하반기) 공표하는 '건설업 임금실태 조사 결과'를 기준으로 적용

  2. 2

    직종별 노임 단가: 보통 인부·형틀목공·철근공·미장공·도장공 등 직종마다 단가 상이

  3. 3

    노임 단가 × 표준품셈 투입 인원 = 공종별 노무비 산출

  4. 4

    예정가격 작성 시점의 최신 공표 노임 단가를 사용해야 함 (구버전 사용 시 감사 지적 대상)

5 Step 4: 예정가격 작성 절차 4단계

  1. 1

    1단계 — 설계도서 검토: 공종별 수량 산출서 확인, 누락 공종 없는지 점검

  2. 2

    2단계 — 단가 조사: 재료비(시중 거래가), 노무비(건설협회 노임 단가), 장비(대여 단가표) 조사

  3. 3

    3단계 — 원가 계산서 작성: 순공사원가 + 일반관리비 + 이윤 = 공사원가

  4. 4

    4단계 — 예정가격 봉인: 작성 완료 후 밀봉하여 개찰 전까지 보관 (유출 시 계약 무효)

! 주의사항

  • warning

    예정가격은 입찰 개찰 전까지 절대 누설 금지 — 누설 시 담당자 형사처벌 대상

  • warning

    노임 단가는 반드시 최신 공표분 사용 — 구버전 적용은 예정가격 부적정 지적

  • warning

    설계도서 3가지(도면·시방서·내역서)가 서로 불일치하면 발주 전에 반드시 수정

gavel 실제 감사 지적 사례

【실제 감사 지적 사례】 D 기초지자체에서 공원 조성공사를 발주하면서 설계도면에는 포함된 조명 설치 공종이 공사비 내역서에서 누락됐습니다. 입찰 후 시공 단계에서 업체가 추가 비용을 요구했고, 당초 예산을 초과하는 설계변경이 불가피했습니다. 감사원은 '설계도서 작성 부적정'으로 담당자를 지적했습니다.

record_voice_over 선배가 알려주는 꿀팁

【선배 공무원의 팁】 내역서 작성이 어렵다면 설계사무소에 위탁하는 것이 일반적입니다. 하지만 납품받은 설계도서를 '그냥 올리는' 실수를 하지 마세요. 도면·시방서·내역서 공종이 3자 대조 확인은 담당자 본인의 책임입니다. 간단한 체크리스트 하나로 향후 분쟁을 막을 수 있습니다.

checklist 오늘 당장 해야 할 것
  • 설계도서 3요소(도면·시방서·내역서)를 설명할 수 있다
  • 공사 원가 구성 5요소(재료비·노무비·경비·일반관리비·이윤)를 기억한다
  • 노임 단가 출처(대한건설협회 공표)를 알고 있다
  • 예정가격 봉인 의무와 누설 금지를 이해했다
account_tree 단계별 흐름도 
flowchart TD
    A[공사 발주 결정] --> B[설계 발주 또는 자체 설계]
    B --> C[설계도서 작성]
    C --> D[설계도면]
    C --> E[시방서]
    C --> F[공사비 내역서]
    D --> G{3자 대조 확인}
    E --> G
    F --> G
    G -->|불일치| H[수정 후 재확인]
    G -->|일치| I[단가 조사]
    I --> J[재료비 단가]
    I --> K[노임 단가 최신본]
    I --> L[장비 대여 단가]
    J --> M[원가 계산서 작성]
    K --> M
    L --> M
    M --> N[예정가격 작성 및 봉인]
    N --> O[입찰 공고 진행]
style 핵심 용어 플래시카드 9개

카드를 클릭하면 정답이 보여요

table_chart 공사 원가 구성 5요소 비교
항목 내용 산정 기준
재료비 자재 구입 비용 (철근·콘크리트 등) 시중 거래가
노무비 현장 근로자 임금 대한건설협회 공표 노임 단가 (상·하반기)
경비 기계경비·가설비·운반비·안전관리비 등 실비 또는 표준품셈
일반관리비 본사 관리 비용 순공사원가 × 일정 비율
이윤 적정 이익 순공사원가+일반관리비 × 최대 15%

※ 순공사원가 = 재료비+노무비+경비. 예정가격 산정 시 반드시 최신 공표 노임 단가를 사용해야 함

공사계약_완전정복 전편 보기

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